楼市突变！中国调整政策稳市场，2025年中二手房价格大幅下调引关注

楼市新篇章：告别“上车潮”，拥抱多元生活

曾经，买房被视为人生中一道必答题，尤其对于年轻一代而言，“拥有自己的房产”是安身立命的最高追求。然而，时过境迁，一种观念上的深刻转变正在悄然发生，宣告着房地产市场步入了一个全新的时代。如今，25至30岁的年轻群体中，购房意愿已从过去六成以上滑落至不足半数，仅为48%。他们不再甘心被“六个钱包”绑架，也不愿将长达数十年的现金流锁定在一处房产上。“租房 理财”的轻盈组合，正成为越来越多年轻人更青睐的生活方式。这种趋势的背后，并非一时兴起的情绪波动，而是对市场冷暖的真实体悟。房地产不再是增值保值的万能灵药，反而可能成为家庭资产中一块沉甸甸、难以盘活的负重。

政策风向的调整，同样印证了这一转变。尽管“房住不炒”的主基调未变，但不少城市已纷纷“松绑”限购、限贷政策，首套房贷款利率更是跌至历史低位，约3%的水平。中央层面也提出了“严控增量、优化存量”的战略，从过往的抑制泡沫转向为市场的托底支撑。同时，保障性住房体系的建设正加速推进，公共租赁住房、共有产权住房、长租公寓等多元供给形式，正日益成为市场供应的主力军。开发商们也纷纷使出浑身解数，推出“先住后付”“零首付”“赠送车位”等极具吸引力的促销手段，这与其说是噱头，不如说是他们在回款压力下的自救之举。

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价格信号的连续奏鸣：数据深处揭示市场心声

步入2025年下半年，国家统计局发布的例行数据，已成为衡量市场冷暖的新标尺。统计显示，全国70个大中城市中，竟有高达68个城市的二手房价格出现环比下跌。这种普遍性的同步下行，在过去二十年间实属罕见。与价格一同攀升的，是供给端的持续堆积。全国二手房挂牌量已史无前例地突破750万套。挂牌量高企，成交却陷入僵局，“有价无市”的局面在不少城市反复上演。

进一步审视市场节奏，2025年夏季，百城二手房均价同比下滑7.32%，环比亦下跌0.77%。这些数字的意义在于，它们将“下行预期”进一步固化。卖家不愿大幅降价，买家则在观望更低的价格，这种博弈使得成交陷入停滞。同时，全国商品房库存面积高达7.6亿平方米，供需失衡的格局已然清晰可见，“供大于求”的市场特征愈发明显。

小知识窗： 70城房价指数是观察价格趋势的“温度计”，但仅此不足以全面衡量市场。挂牌量反映了业主的售房意愿，而去化周期则揭示了市场的消化能力。价格、挂牌量、库存三者协同变化，共同塑造着市场预期。

回溯高点：繁华落尽，调整长路漫漫

许多人将2021年视为房地产市场的“巅峰时刻”。彼时，房价普遍上涨，投资热潮席卷，市场弥漫着“买到即赚到”的简单逻辑。然而，就在该年第四季度，市场暗流涌动，涨势放缓，并逐步滑入下行通道。高盛最新研报预测，本轮市场调整可能持续六年之久，直至2027年才能真正触底。这意味着，市场需要足够的时间来消化前期积累的金融杠杆和库存压力。

2022年，市场调整的力度在一线城市率先显现。北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价普遍下跌超过30%，其中深圳更是跌幅超过40%。挂牌量创新高而成交量走弱，成为这一年市场的显著特征，整个市场的寒意逐渐加深。

进入2023年和2024年，尽管疫情影响消退，但市场信心并未如期回升。居民收入恢复缓慢，消费行为趋于谨慎。叠加“高居民杠杆率、人口老龄化、城镇化速度放缓”等多重因素，需求端的支撑开始变得摇摇欲坠。即便楼市政策有所松绑，观望情绪依然如故。

区域分化显著：同城不同命，市场冰火两重天

当前，房地产市场的横向结构性分化愈发明显。在核心城市，依托教育、资源等稀缺性的“硬资产”板块，如北京西城区、上海内环部分学区房，依然能够支撑价格。然而，同城外环的新盘市场则呈现出截然不同的景象，跌幅超过20%已不足为奇。而放眼三四线城市，部分区域的房价已跌破每平方米4000元，甚至正逼近3000元大关。“大片区两万元，小城三千元”的价差格局，正逐渐被市场深刻记忆。

对比香港市场，能看到另一重发展脉络。香港市场在经历调整后较早企稳，整体跌幅控制在26.7%左右。资源的高度集中赋予了核心城市更强的抗跌能力。然而，要实现全面复苏，仍需时间和宏观环境的配合。

小知识窗： 房价收入比是衡量房价高低的重要指标。目前，一线城市的房价收入比高达40倍。经济学者朱宁认为，一线城市房价仍需下跌10%至15%才能回归更可持续的区间。受限于产业和人口流出，三四线城市的调整压力更大，预计跌幅可能高达30%。

金融链条的回响：去金融化下的资产重估

房地产曾是中国金融化的核心载体，按揭贷款、金融杠杆与市场预期共同编织了一张“升值网络”。然而，在当前的市场环境下，这张网络正在被逐步拆解。2025年第二季度，房企到期债务规模达到1574亿元，全年累计到期额更是突破5000亿元。偿债、展期、资产处置成为房企的常态，而“保交楼”依然是隐性的底线。从资产端来看，许多家庭发现，不仅房产难以卖出高价，租金收益也难尽如人意，甚至连装修投入都难以收回。曾经被频繁提及的“击鼓传花”比喻，如今已然停止了鼓点。

小知识窗： “去金融化”意味着将房地产从高收益金融资产还原为一项耐用消费品。其直接后果是，价格将回归供需基本面，由房屋的现房价值、区域配套、通勤成本等更朴素的变量主导。银行约3%的按揭利率下行，虽然能缓解月供压力，但难以凭一己之力提振整体需求。

供给与制度革新：从增量时代迈向存量治理

在过去二十年，城镇化加速、土地财政以及棚改货币化等因素共同驱动了房地产市场的超常增长。而今，市场的主题已转变为“稳定与修复”。中央层面强调“严控增量、优化存量”，一方面控制新开工面积，另一方面着力保障交付、盘活已建存量。保障性住房体系的扩容，为不同收入群体提供了分层化的居住选择：公租房兜底，共有产权和长租公寓提供可负担方案，而商品房则回归市场定价。政策制定者已不再期望房地产单打独斗，而是将金融资源引导至科技、股市、新能源等新兴动能领域。

这也是为何开发商的营销策略从追求“预期溢价”转向“现金流优先”。“先住后付”“零首付”“赠送车位”等促销手段的背后，反映的是销售回款从“增量博弈”转变为“存量博弈”——生存，比追求增长更为重要。

价格下行探底：预期、库存与期限错配的交织

高盛的测算提供了一个更清晰的刻度：当前房价已较历史高点回落约20%，未来仍有10%的下行空间。这意味着，即使是现在入市，短期内仍可能面临资产账面价值的缩水。其根源并不复杂，而是高库存、弱需求、严融资、冷预期等多重因素的共同作用。任何一项的关键指标未能明显改善，价格的反转都将难以实现。更为现实的是期限错配：房企的债务偿付在2025年高度集中，第二季度即有1574亿元到期，全年总额超过5000亿元；而居民购房决策日益谨慎，交易周期被拉长。供给端急于回款，需求端节奏放缓，价格将持续寻找一个对双方都“痛感足够”的平衡点。

城市与板块的横向坐标：谁能站得更稳？

资源集中的核心城市，并不意味着所有板块都能安然无恙。如前文所述，学区房凭借教育资源的支撑，价格表现更为坚挺；然而，同城远郊的新盘则受到通勤和配套设施的限制，价格波动更为剧烈。三四线城市则受限于产业承载能力和人口导入能力，价格的下行弹性更大。与香港的对比，揭示了另一种逻辑：当一个城市具备国际金融、科技、航运等多重中心功能时，即便经历26.7%的回落，市场也更容易企稳。但这“企稳”并非“反弹”，更像是“弱平衡”。

小知识窗： 限购与限贷政策如同需求侧的“闸门”。理论上，这些政策的逐步放松能够释放一部分被压抑的需求。然而，如果居民收入增长乏力，对未来预期偏保守，那么政策放松的边际效应便会被打折扣。此时，决定价格的关键因素将是城市长期的“人口与就业吸虹能力”，而非短期的信贷松紧。

从个体叙事回归宏观图景：本次调整为何不同？

本次楼市调整与以往最大的不同在于“多重结构性变量并行”。高杠杆的透支效应、人口老龄化的现实、城镇化速度的放缓，以及产业升级尚在进行之中，这些因素叠加，使得市场难以依靠一次性的政策刺激迅速回暖。房地产市场在过去二十年已完成了其作为“增长引擎”的历史使命，正经历一次深刻的结构性转型，朝着“居住产品 城市更新”的方向软着陆。经济、政策、社会观念三重层面的协同调整，虽然当前面临不小的压力，但其长期的可持续性将更强。

将目光投向当下生活。一部分人选择在核心城市内持续改善居住品质，追求学区、通勤的便利或社区生态的宜居；另一部分人则在三四线城市选择轻装上阵，拥抱租房生活和灵活就业，并将更多资产配置于指数基金、新能源、科技等多元赛道。不同的生活路径，折射出的是同一条底层逻辑：当价格不再单边上行，资产配置就不应“单押一处”。

尾声里的深思：在周期中寻找秩序

“市场总有不变与变幻。”“常”体现在居住的刚需以及城市的基本面；“变”则源于金融环境与人口结构的再均衡。当前市场信号清晰可见：房价尚未止跌，未来仍有下探空间；结构性分化将持续，核心资源区相对抗跌，边缘板块波动性更大；政策将以稳定为主基调，引导金融资源流向更具生产效率的领域。对于个体而言，最重要的并非押注反弹的时机，而是重新建立与房产之间更健康的关系：它首先是居住品，其次才是资产。

当“买到即赚到”的旧日幻想落幕，房子回归其居住的本质，这或许正是这场深刻变革所蕴含的真正意义。"

发布于：上海市